A compra de um imóvel na planta costuma ser feita após muita expectativa e planejamento. Para muitos brasileiros, trata-se de uma das decisões mais importantes da vida, ante a relevância do sacrifício financeiro que o fato pressupõe.
Apesar do planejamento prévio, muitas vezes podem surgir imprevistos monetários, após a assinatura da compra e venda. Situações como perda de emprego (alteração na renda e nas condições familiares), atraso na obra ou, até mesmo, a impossibilidade de continuar arcando com as parcelas trazem uma realidade pouco discutida antes do contrato.
Neste cenário, após conversas com a construtora, o comprador percebe que sair do contrato significará um prejuízo inestimável, colocando o consumidor em uma posição de evidente desvantagem.
É que não são raros os casos em que o consumidor, ao buscar o distrato, se depara com cláusulas que preveem retenções elevadas sobre os valores pagos, além de devoluções condicionadas ao término da obra, o que pode levar anos.
Contudo, a análise jurídica desses casos não se encerra na leitura do contrato.
A jurisprudência do Superior Tribunal de Justiça vem consolidando o entendimento de que, embora seja possível a retenção de parte dos valores pagos em caso de desistência do comprador, essa retenção não pode ser excessiva. O objetivo é evitar o enriquecimento sem causa da construtora e preservar o equilíbrio da relação contratual.
Em diversos precedentes, admite-se a retenção em patamares considerados razoáveis, frequentemente próximos a 25% (vinte e cinco por cento) dos valores pagos, a depender das circunstâncias do caso concreto.
Percentuais superiores à mencionada porcentagem, quando não justificados, tendem a ser revistos pelo Poder Judiciário.
Além disso, também têm sido questionadas cláusulas que condicionam a devolução dos valores ao término da obra ou à revenda da unidade, o que pode postergar o reembolso por tempo indeterminado. Em determinadas situações, esse tipo de previsão contratual já foi considerado abusivo, especialmente quando impõe ao consumidor uma espera desproporcional.
Esse cenário evidencia que, ainda que o contrato estabeleça determinadas condições para o distrato, tais disposições não são absolutas.
Isso porque o Código de Defesa do Consumidor autoriza a revisão de cláusulas que coloquem o comprador em desvantagem exagerada, sobretudo em contratos de adesão — realidade predominante no mercado imobiliário. Isso significa que o contrato, por si só, não é capaz de esgotar a análise jurídica da situação no âmbito do judiciário.
Apesar disso, o maior equívoco do comprador, nesses casos, costuma ser assumir que o contrato deve ser cumprido exatamente como redigido, sem qualquer possibilidade de questionamento. Essa percepção leva muitos consumidores a aceitarem prejuízos superiores ao que seria juridicamente exigível, especialmente em momentos de maior fragilidade financeira.
Resultado disso é o cenário em que o comprador, já impactado pela necessidade de encerrar o contrato, acaba suportando perdas ainda mais gravosas do que aquelas efetivamente previstas pelo ordenamento jurídico.
A discussão sobre o distrato de imóveis na planta, portanto, não se limita ao cumprimento contratual. Os princípios como equilíbrio, boa-fé e proteção do consumidor merecem maior atenção e aplicabilidade, justamente nesta situação, exigindo análise cuidadosa de cada caso concreto.
Compreender os limites jurídicos dessas relações é fundamental para evitar que o exercício de um direito — como o de desistir do contrato — se transforme, na prática, em uma penalidade excessiva ao consumidor, parte hipossuficiente da relação jurídica.
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