STJ decide que perdas e danos substitutivos da adjudicação compulsória acompanham a imprescritibilidade da pretensão originária.
O Superior Tribunal de Justiça proferiu recentemente decisão de grande relevância para o Direito Imobiliário ao reafirmar a imprescritibilidade da pretensão à adjudicação compulsória e estender esse entendimento às hipóteses em que a obrigação de transferir o imóvel se torna materialmente impossível, impondo a conversão da obrigação em perdas e danos. O julgamento do REsp 2.196.855/RJ, relatado pela ministra Nancy Andrighi, oferece importante reflexão sobre a natureza jurídica da tutela conferida ao compromissário comprador e sobre os limites da incidência da prescrição em relações contratuais imobiliárias.
O caso teve origem em ação de adjudicação compulsória ajuizada por adquirente de sala comercial em empreendimento imobiliário, diante da recusa do vendedor em outorgar a escritura definitiva do bem após a celebração da promessa de compra e venda. No curso da demanda, contudo, verificou-se a impossibilidade material de cumprimento específico da obrigação, circunstância que levou à conversão do pedido em perdas e danos. A controvérsia submetida ao STJ consistia justamente em definir se essa pretensão indenizatória estaria sujeita à prescrição.
A Terceira Turma afastou essa possibilidade. Partindo da premissa já consolidada na jurisprudência da Corte de que a pretensão à adjudicação compulsória não se sujeita a prazo prescricional, o acórdão concluiu que a conversão da obrigação em perdas e danos não altera a essência do direito material discutido em juízo. Em outras palavras, a impossibilidade superveniente de transferência da propriedade não faz surgir uma nova pretensão autônoma, distinta daquela originalmente exercida pelo comprador. O que existe é apenas a substituição do meio de satisfação do direito violado.
A conclusão é particularmente relevante porque impede que o inadimplemento do vendedor produza, em seu favor, um efeito jurídico ainda mais vantajoso. Seria contraditório admitir que o comprador pode exigir indefinidamente a outorga da escritura definitiva e, ao mesmo tempo, reconhecer a prescrição justamente quando o cumprimento específico se torna inviável por circunstância atribuível ao próprio vendedor. A lógica adotada pelo STJ prestigia não apenas a boa-fé objetiva e a vedação ao enriquecimento sem causa, mas também a própria coerência do sistema de tutela das obrigações.
A decisão também dialoga diretamente com a estrutura do Código Civil e do Código de Processo Civil, que privilegiam o cumprimento específico das obrigações e reservam as perdas e danos à condição de tutela substitutiva. Se a reparação pecuniária surge apenas porque o adimplemento originário já não é possível, não parece juridicamente adequado atribuir-lhe natureza diversa daquela que caracterizava a pretensão inicial. A substituição da tutela específica pela indenização não desnatura o direito reconhecido ao compromissário comprador, tampouco pode reduzir a proteção jurídica que lhe era assegurada.
Em termos práticos, o precedente possui enorme repercussão no contencioso imobiliário contemporâneo. A decisão tende a impactar diretamente litígios envolvendo incorporações imobiliárias frustradas, empreendimentos irregulares, alienações posteriores do imóvel a terceiros, problemas registrais e situações em que a transferência da propriedade se torna impossível após anos de inadimplemento contratual. Em um mercado marcado por frequentes conflitos relacionados à execução de empreendimentos e à regularização imobiliária, o entendimento firmado pelo STJ reforça a proteção do adquirente e evita que a demora ou a inviabilidade do cumprimento contratual sejam instrumentalizadas em benefício da parte inadimplente.
O julgamento reafirma uma compreensão sofisticada sobre a continuidade da relação obrigacional e sobre a necessidade de preservação da efetividade do direito material. Ao reconhecer que a imprescritibilidade da adjudicação compulsória se projeta sobre as perdas e danos substitutivos, o STJ consolida orientação que privilegia a coerência sistêmica, a estabilidade das relações contratuais e a tutela concreta do direito à aquisição da propriedade.
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